Duurdere woningen noodzaken Belgen om meer te lenen

De woningprijzen in ons land zijn de voorbije maanden verder gestegen, niet verwonderlijk dus dat er ook meer wordt geleend. Intussen vraagt de Nationale Bank wel dat de commerciële banken voorzichtiger zouden worden met het toekennen van kredieten aan mensen die een te groot bedrag lenen in verhouding tot de waarde van hun huis of appartement.

Woningprijzen stijgen verder

Een verrassing is het niet. Wonen is dit jaar weer een stuk duurder geworden. De mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing in Vlaanderen bedraagt nu al 230.000 euro. Dat is 5.000 euro of 2,2 procent meer dan vorig jaar. Voor een open bebouwing steeg de mediaanprijs in het eerste semester zelfs tot 325.000 euro, 15.000 of 4,8% meer dan in 2018. En voor een appartement moest al 190.000 euro worden neergeteld, 5.000 euro of 2,7% meer dan twaalf maanden geleden.

De mediaanprijs houdt in dat iedereen op een rijtje wordt gezet van goedkoop naar duur, waarbij de middelste er wordt uitgepikt. De helft van de kopers betaalde dus meer, de andere helft minder. De mediaan geeft een beter beeld van de werkelijkheid omdat hij niet vertekend wordt door extreem dure woningen, wat bij een berekening van een gemiddelde prijs wel gebeurt.

Vlaanderen is overigens geen alleenstaand geval. Ook in het Waalse gewest steeg de mediaanprijs. Voor een gesloten of halfopen bebouwing dikte hij in het eerste semester met 5,5% aan tot 145.000 euro. Voor een open bebouwing klom hij met 6.000 euro of 2,6% tot 236.000 euro. En voor een appartement bedroeg de toename van de prijs 5.000 euro of 3,6%, waardoor hij afvlagde op 145.000 euro.

Ook in Brussel zette die beweging zich door. Het hoofdstedelijke gewest is ook het duurste. De mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing steeg er in het eerste halfjaar met 10,1% tot 399.000 euro. Voor een open bebouwing kwam er 10.000 euro of 1,2% bij tot 840.000 euro. Een appartement ging er van de hand voor 200.000 euro. Dat was 4.000 euro of 1,2% meer dan vorig jaar.

Kopers lenen meer

De hogere prijzen voor woningen zijn ook merkbaar in de bedragen die worden geleend. Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) bedroeg het gemiddelde geleende bedrag voor de aankoop van een woning in het tweede kwartaal dit jaar al 169.941 euro tegenover 157.584 euro in dezelfde periode vorig jaar. Voor de bouw van een pand ging het gemiddelde geleende bedrag over dezelfde periode van 171.026 euro naar 175.611 euro. En voor de aankoop van een gebouw, waarna onmiddellijk een grondige renovatie volgde van 179.808 euro naar 189.625 euro.

Het BVK maakt geen onderscheid volgens de gewesten. Ook worden alle woontypes (huis, appartement,…) door elkaar genomen.

Door de hogere prijzen moeten veel kredietnemers dan ook een groter deel van hun woning door de bank laten financieren. Veel alternatieven zijn er namelijk niet als er geen grotere sponsoring van ouders of grootouders komt. Dat de rente intussen zwaar is gedaald, waardoor ze voor eenzelfde afbetaling een hogere bedrag kunnen lenen, helpt daarbij wel.

De Nationale Bank van België stelde vast dat tussen 2012 en 2014 een zware terugval was van de ‘zware’ leningen. Het aandeel van de mensen die meer dan 100% van de waarde van hun pand leenden daalde van 13% naar 7%.

Maar sindsdien is de slinger weer naar de andere kant. Het aantal mensen dat meer dan 80% van de waarde van zijn pand leende, steeg tussen 2014 en 2018 van 41% tot 53%, waarbij er ook een heel pak tussen 90% en 100% lenen. Over hoe dit verdeeld is tussen de diverse woonvormen (huis, villa, appartement,…) is niet bekend.

Tegelijk verlengde de gemiddelde afbetalingstermijn. Tussen 2016 en 2018 steeg het aantal mensen dat op meer dan 20 jaar leende van 29% naar 39%.

Op de rem

Voor de Nationale Bank en het Europees Comité voor Systeemrisico’s staan daardoor de lichten weer op knipperstand. Zij zien een dubbel gevaar. Mocht er een stijging van de rente komen, kunnen heel wat kredietnemers in de problemen komen. Bovendien gaan ze ervan uit dat de vastgoedprijzen momenteel te hard zijn doorgestegen, waardoor er wel eens een terugval in de prijzen mag verwacht worden.

Als kredietnemers hun leningen niet meer kunnen afbetalen, moeten banken het vastgoed waarop ze een hypotheek hebben genomen gedwongen verkopen om hun nog uitstaande bedragen te recupereren. Bij een (forse) daling van de prijzen van het vastgoed, zitten ze met minderwaardige garanties en dreigen ze achter te blijven met (grote) verliezen.

Hoe de banken hierop reageren, moet de volgende maanden duidelijk worden.